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Liebe Leserin, lieber Leser,

Als Verfasser und Autor dieses Videos  habe ich heute die goldwerten`Immobilien-Schnäppchen  an der Costa del Sol an die ´Gold-& Sonnenküste` verlegt.

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Ihr Herbert Ernst

Noch Preise wie zu Zeiten der Blase

„Die Wahrheit über den spanischen Immobilienmarkt": interview mit Autor Borja Mateo

 Benissa - tl. „El Mundo" und „ABC" fragen an wegen eines In­terviews. Zeitungen wie „El Perió­dico" oder Online-Dienste wie „Bloomberg" oder „Ei" (Estrate­gias de inversión) zitieren ihn: Der Wirtschaftsrechtler und Buchautor ist mit der Veröffentlichung von „Die Wahrheit über den spani­schen Immobilienmarkt" ein ge­schätzter Gesprächspartner.

Herr Mateo, wenn jemand Geld übrig hat, würden Sie ihm raten, jetzt eine Immobilie zu kaufen?

Borja Mateo: Nein, ich würde war­ten, wenigstens bis 2014. Bis dahin werden die Wohnungspreise wei­ter fallen.

Zur Zeit wird aber recht viel gekauft...

Mit diesem Miniboom ist zum Jahresende Schluss. Der Wegfall der Steuererleichterung für den Er­werb von Wohneigentum zum Jahreswechsel schafft eine künstli­che Nachfrage. Die Leute glauben, sie sparen mehr mit der Steuerver­günstigung als mit sinkenden Prei­sen. Das ist falsch.

Die Politik animiert aber regel­recht zum Kauf...

Die Politik ist sich bewusst, dass Banken und Sparkassen unbedingt ihre rund 900.000 Immobilien zum bestmöglichen Preis loswerden müssen. Damit wir uns verstehen: Das spanische Finanzsystem kämpft ums Überleben.

Der Direktor des Madrider Im­mobiliensalons, Eloy Bohúa, sagte unlängst, der Spielraum für weitere Preisnachlässe sei aufgebraucht. Muss er es nicht wissen?

Auch Eloy Bohúa will Wohnungen zu einem guten Preis verkaufen. Wir haben in Spanien knapp 5,7 Millionen Wohnungen, die leer oder zum Verkauf stehen, frisch fer­tiggestellt sind oder sich noch im Bau befinden. Daraus kann jeder seine eigenen Schlüsse ziehen.

 
Also schwindelt Bohüa?

Leute wie er verschweigen seit 2003 die Realität, als bereits klar war, dass es in Spanien eine große Immobilienblase gibt. Täuschen wir uns nicht: Wir haben heute im­mer noch Preise wie zu Zeiten der Blase.

Würden Sie dem, der eine Im­mobilie verkaufen will, raten zu warten, bis die Preise wie­deranziehen?

Wenn ich eine Wohnung hätte, würde ich sofort versuchen, sie loszuwerden. Besser jetzt als 2011, wenn die Preise noch stärker fal­len.

Was die Trends auf dem Immo­bilienmarkt anbetrifft, herr­schen sicherlich regionale Un­terschiede. Wie sieht es an der Küste aus?

Nur ein Beispiel: An der Costa Cä-lida gibt es ein sehr bekanntes Großprojekt. Der Bauträger ist pleitegegangen. Die Gläubiger­banken verkaufen die Immobilien jetzt mit einem Preisnachlass von 50 Prozent gegenüber dem Preis von 2005-2006. Ich würde höchs­tens zu einem Preisnachlass von 80 bis 85 Prozent kaufen.

Gut, das ist jetzt ein Beispiel, aber was kann man generell zu den Küstenregionen sagen?

Was bedenklich erscheint, ist der starke Rückgang der Mietpreise dort. Wenn die Mieten als der Ge­winn, den eine Wohnung erzeugt, fallen, werden die Fälle von Zah­lungsunfähigkeit steigen.

Aber es gibt ja an den Küsten immer noch die Ausländer...

Das einzige Element, was der Cos­ta Bianca oder der Costa del Sol hilft, sind in der Tat die Ausländer. Allerdings: Solange die nicht si­cher sind, dass die Preise ihren Tiefstand erreicht haben, werden sie nicht kaufen.

Was ist im Moment besser -kaufen oder mieten?

Derzeit ist es am besten zu mieten. Bei einer bereits bestehenden Miete sollte man getrost mit dem Vermie­ter über die Höhe neu verhandeln. In Spanien sind zur Zeit etwa 20 Pro­zent der Mietverhältnisse dadurch gekennzeichnet, dass der Mieter nicht zahlt. Eine gute Methode ist, die Miete sechs Monate im Voraus zu zahlen und im Gegenzug einen ordentlichen Nachlass zu erhalten.

Wenn die Preise für Immobi­lien noch weiter sinken, ist ein Käufer ja in einer guten Posi­tion. Wie soll er sich verhalten?

Das hängt davon ab, ob die Immobi­lie in der Küstenzone liegt oder nicht. In der Küstenzone wohnen viele Ausländer. Hier sollte man sich in­formieren, zu welchem Preis die Im­mobilie, für die man sich interessiert, 2005 angeboten wurde. Von dem Preis zieht man 80 bis 85 Prozent ab. Mehr ist die Wohnung nicht wert. In Zonen, in denen es viele Spanier gibt, zieht man 65 bis 70 Prozent ab.

Wer ist eigentlich schuld an der Immobilienblase?

Schuldige gibt es viele, Verant­wortliche nur einen: denjenigen, der es nicht verhindert hat, dass es mit Banken und Sparkassen so weit kommt wie jetzt, da sie täg­lich ums Überleben kämpfen und sich in einer Situation befinden, die der irischen sehr ähnlich ist. Ich nenne hier die Zentralbank.

...und Schuldige?

Da würde ich zuerst die Spanier selbst nennen und ihre wenig aus­geprägte Finanzkultur, ihre Unfä­higkeit, über das nachzudenken, was tatsächlich passiert. Die Kul­tur des „Pelotazos", des schnellen Gewinns ohne große Arbeit, gefällt den Spaniern sehr. Das hat auch dazu geführt, dass das Verhalten vieler Bauträger nicht nur toleriert, sondern sogar gutgeheißen wurde.

Anmerkung des IFA-Agency –Redakteurs Herbert Ernst: ´Super, toller, Artikel. Allerdings meine ich, dass die hier vom Buchautor Mateo aufgeführte „Die Kul­tur des „Pelotazos", des schnellen Gewinns ohne große Arbeit, gefällt den Spaniern sehr.“, noch vielen anderen Nationen mit Ihren Bürgern auch sehr gefällt!

Unserem kleinen IFA-Agency-Team ( 1 – Mann-Redaktion) gefiel dieser Artikel so, dass wir uns die kleine Mühe machten, die Druckausgabe einzuscannen,….und allgemein der Öffentlichkeit zugänglich zu machen. CSN gefällt uns sehr und man möge uns dort verzeihen, auch mal dort ungefragt einen vollständigen CSN-Artikel auch an Nichtabonnenten zu veröffentlichen.

Empfehlung von IFA-Agency: Hier zu CSN- Online: http://tinyurl.com/34rw3mx

Über diesen o.g. Link erreichen Sie auch einige bemerkenswerte Leserzuschriften zu diesem Artikel in der CSN. Insbesondere möchte ich hier einen, der mir aus der Seele spricht:

´Geschrieben von: Otto Jennebach, am 09-12-2010 21:37
Ich muß kein Obsthändler sein um zu wissen,das man Äpfel mit Birnen nicht vergleichen kann. 
Der Immo-Markt ist mit Sicherheit nicht an den Immobilienpreise der einzelnen Häuser zugrunde gegangen. 
 
Wir haben doch alle die Urbanisationen vor Augen. Wohnungen mit enormen Preisen zu 100 % und mehr finanziert. 
Nun bieten sich die Mitverantwortlichen (Banken) als Retter an und finanzieren nach Abwertung zu 100%. 
Nun noch besondere Finanzierungsmodelle 40/60 die wiederum über eben diese Banken ausgelobt werden. 
Der mögliche Käufer geht zur Bank und bevor er ein Konto zum Kauf einer Immobilie errichtet, hat er die Angebote zu 100% Finanzierung, beginnend mit 193 € als Alternative. 
Wir können uns sicherlich Tagelang über wenn und aber streiten, wir sind auch sicherlich nicht über irgendwelche Verflechtungen informiert. 
Doch da gibt es Menschen mit Ihren "Häusern" ob am Montgo oder sonst wo, die ihre Immobilie überlebt haben, sich verkleinern wollen oder gar zurück möchten ,müssen. 
Sie finden Makler, die Ihre Häuser verkaufen. Auch und gerade heute noch.Nicht unbedingt zum geforderten Preis. Aber es werden Woche für Woche Häuser aus diesem Kreise verkauft.  
Nicht an Urlauber oder als Ferienobjekt. Sondern als weiteren Abschnitt für eine bestimmte Zeit. 
Dieses Klientel, Verkäufer und Käufer, so in Ihren Vorstellungen mit diesem Bericht zu "überfahren" hielt und halte ich für nicht Verantwortungsvoll. 
 
Noch einmal möchte ich die Differenzierung betonen. 
 
Mein Ansatz mit dem Anzeigenanteil war als denk mal gedacht. 
Nach der Prognose dürfte doch niemand mehr seine Immobilie anbieten. 
Denn dem Käufer wird generell empfohlen abzuwarten 2-3 Jahre!! 
 
Generell ohne Einschränkung oder individueller Situation zu bedenken. 
Ich sehe Menschen mit gebrochenen Herzen vor Ihrer Rückreise in gepackten Koffern und zerrissenen Tickets. Sorry, das macht mich nachdenklich. 
 
Ich höre jeden Tag von einem Verkauf einer Immobilie von irgendwem an irgendwen. Und ich spreche nicht von den Wohnungen der Urbanisationen. 
Ich rede von Häusern zu relativ vernünftigen Preisen, von Residenten oder "Langzeiturlaubern" (Zitatende)

2011 wird schlimm

„Die Wahrheit über den spanischen Immobilienmarkt" - Ein aktuelles Buch sorgt für Aufsehen

Hier ein Scan von GSP aus einem empfehlenswerten Artikel der ´CSN Costa Sol Nachrichten´ vom 09.12.2010

Autor des Artikels in der CSN: Thomas Liebelt

Kaum wähnt die Immobilienbran­che in Spanien, ein Licht am Ende des Tunnels zu sehen, schon wer­den wieder große Töne gespuckt: So überraschte der Bauträger­verband von Murcia jüngst mit der Aussage, in der Region würden 6.000 Wohnungen fehlen. Ausge­rechnet in Murcia, wo der hohe Stock an unverkauften Immobilien noch längst nicht abgetragen ist.

Doch diese offenkundige Fehl­einschätzung von Leuten, die es ei­gentlich wissen müssten, kommt nicht von ungefähr: Seit Sommer erlebt Spanien eine „Mini-Blase". Monat für Monat wechselten über 40.000 Wohnungen den Besitzer. So viel Bewegung hatte es auf dem Immobilienmarkt lange nicht gege­ben. Dabei ist klar: Es ist der Weg­fall der Steuervergünstigung für den Erwerb von Wohneigentum zum Jahreswechsel, was den Markt der­zeit anheizt. Zudem werfen Banken und Sparkassen, die zum Teil in er­heblichen Liquiditätsschwierigkei­ten stecken, ihre Immobilien auf den Markt und locken mit vermeintlichen Schnäppchen.

Diese Entwicklung verführt selbst Experten zu einer für die Branche optimistischen Einschät­zung: „Der Spielraum für weitere Preisnachlässe ist aufgebraucht", sagte beispielsweise Eloy Bohüa, Direktor des Madrider Immobi­liensalons. Sein Kollege José Luis Miguel, Präsident der Immobilien­messe Urbe in Valencia, schloss sich noch Ende November der Meinung an: „Die Trends besagen, dass die Preise nicht mehr groß fal­len werden."

Das trickreiche Dreieck

Just in diese Mischung aus Wunschdenken und Fehleinschät­zung platzt ein Buch, das es in sich hat: „Die Wahrheit über den spani­schen Immobilienmarkt" heißt das Werk von Borja Mateo, das am 2. Dezember in Madrid vorgestellt worden ist. So prophezeit der Wirt­schaftsrechtler:  „Das schlimmste Jahr für den Sektor wird 2011, da­ran gibt es keinen Zweifel."

Der Buchtitel suggeriert, dass über den Immobilienmarkt in Spa­nien Unwahrheiten im Umlauf sind. Für Mateo steht das außer Frage: „In Spanien gibt es ein Dreieck aus Politik, Finanzwesen und Bauträger, das dem Bürger, egal zu welchem Zeitpunkt, einzu­reden versucht hat, dass gerade jetzt der beste Zeitpunkt sei, eine Immobilie zu kaufen. Das passiert seit 2003."

Mateo spricht sogar offen von „Täuschung". Koodiniert worden sei die Verschleierungstaktik vom früheren Wohnungsbauministerium. In den Jahren 2004 bis 2006 habe das Ministerium systematisch geleugnet, dass es in Spanien eine Immobilienblase gibt. 2006 bis 2008 sei verschwiegen worden, dass der Kauf von Immobilien sta­gniert und die Preise 7.11 fallen be­ginnen. 2007 und 2008 habe die Politik die Geschichte einer „sanf­ten Landung" erzählt. „2009 und 2010 sagt man uns dann, dass die Immobilienpreise bereits ausrei­chend gefallen sind und jetzt der geeignete Zeitpunkt ist. eine Woh­nung zu kaufen", sagt Maleo.

 Die Taxierungsgesellschaften

Was den Preisrückgang anbetrifft, operierte das Wohnungsbauministerium in der Tat mit unglaubwür­digen Zahlen. Noch kurz vor der Kabinettsumbildung im Oktober, bei der das Ressort seine Eigen­ständigkeit verlor und dem Ver­kehrsministerium angegliedert wurde, äußerte Ministerin Beatriz Corredor, die Preise hätten gegen­über dem Höhepunkt des Booms um durchschnittlich 12,8 Prozent nachgegeben. Experten sprachen längst von 30 Prozent.

Die Politik beruft sich bei ihren Angaben auf die Taxierungsgesell­schaften. Im Falle des Wohnungs­bauministeriums auf den Dachver­band Atasa (Asociación Profesio­nal de Sociedades de Valoración). Doch für Mateo stellt Atasa keine unabhängige Quelle dar: „Das ist eine Vereinigung von verschiede­nen Taximinierungsgesellschaften: 13 der 38 Mitglieder gehören zu 100 Prozent Banken und Sparkassen, und auch die übrigen sind von den Finanzinstituten  abhängig", sagt Mateo. „Die sind doch nicht so dumm und schmeißen Steine aufs eigene Dach."

Ein Einzelbeispiel ist Tinsa (Tasaciones Inmobiliarias S.A.), die größte Taxierungsgesellschaft Spaniens: Deren Aussage - im September getätigt - über den Preisverfall auf dem Immobilien­markt weicht ebenfalls erheblich von der Realität ab: knapp 18 Pro­zent. Tinsa gehört 36 Sparkassen sowie deren Dachverband Ceca.

Der Millionen-Stock

„Wenn Tinsa den wirklichen Preis­rückgang nennen würde, wäre dies ein Eingeständnis, dass die Aktiva der Sparkassen noch deutlich nied­riger liegen als bisher angegeben.

Manche Kasse wäre dann wohl pleite", sagt Mateo. Der tatsächli­che Verfall der Immobilienwerte werde verheimlicht.

Der Autor und Wirtschafts­rechtler selbst gibt den Preisverfall mit durchschnittlich 32 Prozent an. Doch damit nicht genug. Die Prei­se, sagt Mateo voraus, werden um weitere 40 bis 50 Prozent sinken. „Das heißt: Bis die Entwicklung die Talsohle erreicht hat, werden die Preise im Schnitt um 65 bis 70 Prozent zurückgegangen sein." Dieser Trend werde mindestens bis einschließlich 2013 anhalten.

Einen wesentlichen Grund für den weiteren Preisverfall sieht Ma­teo in dem hohen Stock an unver­kauften Immobilien in Spanien. Deren Gesamtzahl beziffert er auf rund 5,7 Millionen Wohnungen. Die Summe setze sich unter ande­rem zusammen aus 3,1 Millionen leerer Wohnungen, die zum Ver­kauf stehen. 1,2 Millionen Woh­nungen seien fertiggestellt, aber noch nicht registriert. Davon stün­den 960.000 zum Verkauf. Einge­stellt seien die Arbeiten an weite­ren 663.000 Wohnungen. Knapp 600.000 befänden sich noch im Bau. „Anhand dieser Zahlen kann jeder seine eigenen Schlüsse darü­ber ziehen, wohin sich die Preise entwickeln werden", sagt Mateo.

„Die große Debatte, die jetzt in Spanien beginnen und gründlich geführt werden sollte, dreht sich dä mm, wie viele Hunderttausende Wohnungen abgerissen werden müssen", meint Mateo. Allerdings sei die spanische Gesellschaft noch nicht reif, dieses Thema anzugehen. „Dazu ist es zu früh", sagt Mateo.

 Das Jahr der Wahrheit

Es bedarf keiner Hellseherei, um vorauszusagen, dass die Immobilienmarktlage dem spanischen Fi­nanzsystem noch größte Schwierig­keiten bereiten wird: „Spanien hat eine Zehn-Prozent-Wahrscheinlich­keit, die gleiche Erfahrung zu ma­chen wie Irland", sagt auch Mateo. Bereits die Stresstests im Juli die­ses Jahres hätten klar ergeben, dass sich das hiesige Finanzsystem, wenn man den Verkehrswert für die Immobilien ansetzt, in einer kritischen Situation befindet. So betrage die Kreditausfallquote kei­neswegs nur 5,49 Prozent, viel­mehr liege sie bei über 11 Prozent.

Auch die Tatsache, dass Ban­ken und Sparkassen in Spanien auf rund 900.000 Immobilien sitzen, verschlimmert laut Mateo die Si­tuation. „Wenn die Leute erst ein­mal kapieren, dass die Preise noch weiter sinken, werden sie zum jet­zigen Zeitpunkt nicht kaufen." Banken und Kassen kämen nicht umhin, die Preise weiter zu senken und den Wert ihrer Immobilien in den Bilanzen nach unten zu korri­gieren. „Wenn internationale Inves­toren aber erst einmal die Wahrheit

über das Finanzsystem hier kennen, wird es Spanien sehr, sehr schlecht ergehen", behauptet Mateo.

Für den Buchautor wird 2011 das „Jahr der Wahrheit": Die Ar­beitslosigkeit werde weiter um die 20 Prozent liegen, die Banken wür­den weiter Immobilien anhäufen und die Leute sich bewusst werden über die eigentliche Marktsituation. „Der eigentliche Knackpunkt aber wird die Erhöhung der Zinsen sein, die diejenigen ertrinken lässt, die unvorsichtigerweise in den vergan­genen Jahren gekauft haben."

 Problem verschoben

So provokant sich die Thesen Mateos zum Teil anhören mögen, fremd der Realität sind sie nicht. „Einen weiteren Preisverfall bis 2013 halte ich für wahrscheinlich", meint auch Immobilienexperte Andreas Schaich vom gleichnamigen Mak­lerbüro in Eis Poblets. Auch dass dem Finanzsektor ein katastropha­les Jahr bevorsteht. Der Grund: das derzeitige Geschäftsgebaren vor allem von Sparkassen auf dem Im­mobiliensektor.

Mit aggressivem Marketing werden aus deren Bestand Immo­bilien angeboten. Die Kassen wer­ben mit Nachlässen von 35 bis 40 Prozent. „Dem Kunden wird sug­geriert, dass er jetzt ein Schnäpp­chen macht", sagt Schaich. Dabei liege der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie noch immer um et­wa 30 Prozent unter dem angebo­tenen Preis. „Dazu kann man nur sagen: Finger weg", sagt Schaich.

Für die Situation der Sparkas­sen verschärfend kommt die der­zeitige Finanzierungspraxis hinzu. Wer eine Immobilie aus Kassen­bestand ersteht, kann mit einer 100-Prozent-Finanzierung rechnen. „Das Problem hatten wir schon zu Boomzeiten: Da werden Leute gelockt, die 100 Prozent doch gar nicht bedienen können", meint Schaich. „Auf diese Weise ver­schiebt eine Caja das Problem nur auf das nächste Jahr. 2011 wird das platzen", ist sich der Makler sicher.

Für den Immobilienmarkt an den Küsten sieht Schaich die Ent­wicklung indes gelassen: Was beispielsweise Ferienimmobilien an­betrifft, „werden Ausländer Spa­nien am Leben erhalten", meint der Makler. „Für Kunden, die sich für Spanien interessieren, ist der Markt wieder attraktiv geworden."

Ähnlich sieht das auch Mateo: „Das einzige Element, das Regio­nen wie der Costa Bianca oder der Costa del Sol hilft, sind die Aus­länder." Deren Finanzverhalten sei besser entwickelt als bei Spaniern. „Solange Ausländer nicht sicher sind, dass die Preise den Tiefstand erreicht haben, so lange kaufen sie nicht", sagt Mateo.

Schaich hält den psychologi­schen Faktor ebenfalls für einen wichtigen Aspekt in der Immobi­lienkrise. Vor allem aus Sicht der Spanier. „Gerade spanische Bau­träger oder Verkäufer kommen nach dem rasanten Boom oft nicht mit der Situation klar. Viele glau­ben immer noch, dass die Krise ei­ne Eintagsfliege ist, aber das ist ein Trugschluss."

 Eine Frage des Vertrauens

Führt man die Argumente von Ma­teo und Schaich zusammen, bleibt eine einfache Erkenntnis: Auslän­der wollen billig kaufen, Spanier aber nicht billig abgeben. Das aber wird die Verkaufsseite wohl kaum lange durchhalten.

Unterdessen müht sich die Poli­tik in Madrid, anhaltenden Speku­lationen im Zusammenhang mit der Euro-Schuldenkrise entgegen­zuwirken: Es sei absolut ausge­schlossen, dass Spanien wie Irland auf den Euro-Rettungsfonds zu­rückgreifen müsse, w^;arb Minister­präsident José Luis Zapatero am vergangenen Freitag in einem Rundfunkinterview um Vertrauen.

Mit Blick auf die Sparkassen des Landes verwies Zapatero auf die eingeleitete Sanierung des Sek­tors. Doch solange die Cajas wei­terhin völlig überzogene Immobi­lienwerte in ihren Bilanzen aus­weisen und die Banco de España das duldet, wird Spekulanten nicht der Boden entzogen. Eine Frage des Vertrauens halt. Das herzustel­len, glaubt Mateo zu wissen, „wird ein sehr schmerzhafter Prozess".

Am Donnerstag ist das Buch „La verdad sobre el mercado inmobiliario español" (Die Wahrheit über den spanischen Immobilienmarkt) in Madrid offiziell vorgestellt worden. Autor und Wirtschaftsrechtler Borja Mateo will mit seinem Werk nicht nur den Immobilienmarkt analysieren und seine These untermauern, dass die Preise in den kommenden Jahren noch weiter fallen werden. Vielmehr will Mateo dem Leser „auf einfa­che Weise zeigen, wie er viel Geld sparen kann, wenn er mit dem Ge­danken spielt, eine Immobilie zu erwerben". Das Buch enthält auch einen Handlungsleitfaden für Kauf- oder Mietverhandlungen.

Mateo studierte an der Univer­sität Deusto (Bilbao, San Sebas­tian) und an der Uni in Wien Wirt­schaftsrecht. Mehrere Jahre arbei­tete er für eine große deutsche Bank sowie für eine Londoner Investmentbank.

 Borja Mateo: „ La verdad sobre el mercado inmobiliario espa­ñol. Claves para comprar y al­quilar barato en 2010-2015", Editorial Manuscritos, 452 Sei-ten, ISBN: 978-84-92497-59-1, Preis: 20 Euro (ohne IVA); Pedidos@editorialmanuscritos.